21 декабря 2004 года был принят Федеральный закон № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон № 172-ФЗ). Он вступил в силу 5 января 2005 года. Данный Закон регламентирует, как и в какие сроки земли одной категории можно перевести в другую. Например, земли сельскохозяйственного назначения, которые по цене дешевле, чем земли в черте населенного пункта, в земли поселений под постройку коттеджей или других объектов.

К землям сельскохозяйственного назначения относятся участки, предоставленные для сельского хозяйства и находящиеся за пределами поселений (п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ). Причем собственником такой земли могут быть и граждане, и организации, и государство, и субъекты РФ, и муниципальные образования. Единственное ограничение - иностранным гражданам и организациям, а также организациям, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, организаций или лиц без гражданства составляет более 50 процентов, сельскохозяйственные земли разрешается только арендовать (ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

К землям поселений относятся участки, предназначенные и используемые для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий (п. 1 ст. 83 Земельного кодекса РФ).

Определить, к какой категории относится тот или иной земельный участок, можно с помощью следующих документов:

• нормативно-правовых актов федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ и местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
• договоров, предметом которых являются земельные участки;
• документов государственного земельного кадастра;
• свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• иных правоустанавливающих документов.

Все случаи, при которых законодательство допускает перевод сельскохозяйственной земли в другую категорию, перечислены в пункте 1 статьи 7 Закона № 172-ФЗ. Это в том числе случаи:

• установления или изменения черты поселений;
• строительства на земле, непригодной для сельского хозяйства, промышленных объектов;
• строительства дорог, линий электропередачи, связи, трубопроводов, железных дорог и других подобных сооружений, если кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий более чем на 30 процентов меньше кадастровой стоимости среднерайонного уровня и линейные объекты размещены вдоль дорог и границ полей севооборотов;
• строительства объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, дорог и других линейных объектов, если их невозможно разместить в другом месте.

При этом теперь в законодательстве четко прописаны, какие сельскохозяйственные земли никак нельзя перевести в другую категорию. Это те участки, у которых кадастровая стоимость более чем на 30 процентов превышает среднерайонный уровень и особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья (п. 2 ст. 7 Закона № 172-ФЗ).
Напомним, что раньше Земельный кодекс РФ подразделял сельскохозяйственные земли на четыре группы: худшего качества, более высокого качества, угодья, кадастровая стоимость которых превышает среднерайонный уровень, и угодья, стоимость которых существенно превышает этот уровень. Такие нечеткие формулировки являлись причиной многих судебных разбирательств, связанных с переводом сельскохозяйственной земли в другую категорию или предоставлением ее для несельскохозяйственных целей.

Чтобы сельскохозяйственный участок перевести в землю под постройки, вам нужно подать ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на рассмотрение такого ходатайства (п. 1 ст. 2 Закона № 172-ФЗ). Содержание такого ходатайства и состав прилагаемых к нему документов устанавливают органы власти субъектов РФ или местного самоуправления. Исключение - земли, находящиеся в государственной собственности. По ним компетентным органом выступает Правительство РФ.
Правда, до сих пор еще не закончилось разграничение земель по видам собственности (государственной и муниципальной) в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю". Поэтому перевод земель, находящихся в государственной собственности, из одной категории в другую производится органами исполнительной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, кроме некоторых особых случаев. К ним, к примеру, относится перевод земель, необходимых для федеральных нужд, особо охраняемых территорий, для установления или изменения черты Москвы и Санкт-Петербурга. Решения о переводе таких земель принимает Правительство РФ.
Но в любом случае в ходатайстве необходимо указать (п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):

1. Кадастровый номер земельного участка;
2. То, что участок относится к сельскохозяйственным землям и его планируется перевести в земли под постройки;
3. Обоснование того, почему земельный участок нужно перевести в другую категорию земель;
4. Существующие права на земельный участок.

К ходатайству прилагаются:

1. Выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о сельскохозяйственном земельном участке, который переводится в земли под постройки;
2. Копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для индивидуальных предпринимателей), либо выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (для организаций);
3. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на переводимый земельный участок;
4. Заключение государственной экологической экспертизы, если ее проведение необходимо;
5. Согласие правообладателя земельного участка сельскохозяйственного назначения на его перевод в земли под постройки;
6. Расчет потерь сельскохозяйственного производства.

Ходатайство и прилагаемые к нему документы подаются на рассмотрение под расписку.

Приняв акт о переводе земли в иную категорию, уполномоченный орган в течение 10 дней направляет копию такого акта в орган, который ведет государственный земельный кадастр, чтобы он внес в него изменения. Причем сделать это нужно в течение 7 дней. О внесенных изменениях уведомляют заинтересованных правообладателей земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые в течение 7 дней вносят изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такой порядок закреплен в пунктах 1 и 2 статьи 5 Закона № 172-ФЗ.

В этом случае уполномоченный орган, рассматривающий ходатайство, издает акт о переводе земельного участка из одной категории в другую. На это ему отводится три месяца (если речь идет о решении Правительства РФ) или два месяца (если речь идет об исполнительном органе власти субъекта РФ или местного самоуправления). В течение 14 дней после этого акт направляется заинтересованному лицу (п. 7 ст. 3 Закона № 172-ФЗ). В нем должны быть указаны:

1. Основания изменения категории земельного участка;
2. Границы и описание местоположения земельного участка, его площадь и кадастровый номер;
3. Категория земельного участка, перевод из которой осуществляется (в нашем случае - сельскохозяйственная земля) и в которую осуществляется (в нашем случае - земли поселений).

Это возможно как на этапе подачи ходатайства, так и на этапе принятия решения по вопросу перевода сельскохозяйственной земли в другую категорию.
Отказать в рассмотрении ходатайства вам могут лишь в двух случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 3 Закона № 172-ФЗ.

Первый: с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо.
Второй: к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют установленным требованиям.

Указав причины отказа, уполномоченный орган возвращает заявителю ходатайство в течение 30 дней. А основания отказа в переводе земли в иную категорию указаны в статье 4 Закона № 172-ФЗ.

Это случаи, когда:

• изменение категории земельного участка ограничено или запрещено на федеральном уровне;
• государственная экологическая экспертиза выдала отрицательное заключение;
• установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации.

При этом организации и индивидуальные предприниматели могут оспорить данное решение в соответствии с правилами главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а частные граждане - в соответствии с правилами главы 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Если организация не согласна с тем, что ей отказали перевести участок сельскохозяйственной земли в землю под постройки, она может подать заявление в арбитражный суд. Сделать это нужно в течение трех месяцев со дня, когда ей стало известно об отказе. Если же она пропустит этот срок по уважительной причине, то заявление у нее примут и по истечении трех месяцев.